1. Búsqueda de vivienda
La oferta de vivienda en Indonesia varía según la zona de residencia. En Yakarta y Bali se pueden encontrar viviendas de todo tipo y precio, cumpliendo con los baremos habituales de España, si bien los precios están aumentando en los últimos tiempos. En el resto del país varía según sea una gran ciudad como Yogyakarta o Surabaya, donde la oferta es similar a la de Yakarta, o ciudades o pueblos de menor tamaño.
Entre los datos a tener en cuenta debe destacarse que habitualmente el pago del alquiler se hace por adelantado, con un adelanto mínimo que corresponde a un año de alquiler más el correspondiente depósito de fianza. La negociación de los términos varía según el caso.
Otro factor destacado a tener en cuenta es la localización de la vivienda, muy importante para evitar los habituales e importantes problemas de tráfico en las grandes urbes indonesias.
Es habitual, sobre todo para los recién llegados, acudir al servicio y asesoramiento de agentes y corredores para ayudarle con su búsqueda. La elección de agentes inmobiliarios y corredores incluye corredores independientes, corredores franquiciados, empresas inmobiliarias nacionales o internacionales, o empresas de servicios inmobiliarios.
2. Propiedades en Indonesia (adquirir)
(Información facilitada por la Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Yakarta).
La ley Agraria de 1.960 reconoce 11 tipos de derechos sobre los terrenos, aunque permite solo a los ciudadanos indonesios el derecho de propiedad de los mismos. Los inversores extranjeros (PMA), sin embargo, pueden poseer ciertos derechos sobre los terrenos, tales como derecho de construcción, el uso y el de cultivo.
La información aquí reflejada es solo de carácter orientativo, en caso de estar interesado en propiedades en Indonesia es imprescindible asesoramiento legal por expertos indonesios.
- Derecho de uso de la tierra (HP: Hak Pakai):
Autoriza al titular la utilización de los terrenos con cualquier finalidad durante un periodo de tiempo determinado. No tiene valor como garantía para los titulares y no es transferible.
- Derecho de construcción (HGB: Hak Guna Bangunan):
Permite construir y tener en propiedad las edificaciones en un trozo de tierra que uno ha comprado. Su duración máxima es de 30 años, ampliable a 20 años más. Se otorga a personas físicas y/o entidades legales domiciliadas en Indonesia, incluyendo las PMA, y puede ser también utilizado como garantía y ser transferida a un tercero.
- Derecho de cultivar la tierra (HGU: Hak Guna Usaha):
Explotación de propiedades agrícolas por un periodo máximo de 35 años, ampliable por otros 25 años. Este derecho se concede a empresas y/o ciudadanos domiciliados en Indonesia, incluyendo las PMA. Puede ser usado como garantía o transferido a un tercero con la aprobación del Gobierno.
Los inversores extranjeros pueden encontrar numerosas dificultades a la hora de buscar propiedades, por lo que es recomendable a la hora de comprar derechos sobre los terrenos consultar a las autoridades locales y hacer un estudio exhaustivo para determinar el efecto que pueda acarrear cualquier plan aplicable para el uso de la tierra, así como la existencia de derechos locales reconocidos que no consten en el certificado de propiedad. La adquisición de derechos de propiedad sobre los terrenos puede requerir considerable tiempo y esfuerzos debido a la falta muchas veces de registros fiables.
Obtención de los derechos sobre los terrenos
Una vez adquiridos los terrenos, la PMA deberá solicitar los derechos sobre los mismos al BPN Dati II (Organismo Nacional de las Tierras - Dirección Regional II – http://www.bpn.go.id ) para el HGB (Derecho para construir) y al BPN Dati I para el HGU (Derecho de cultivo de la tierra). Para proceder a la solicitud de estos derechos deberemos entregar las copias de los siguientes documentos:
- Carta de notificación de la aprobación presidencial (SPPP).
- Permiso de Localización.
- Documentos legales de la adquisición de la tierra, tales como la factura.
- Mapa del terreno.
- Artículos de Asociación de la PMA.
Para los terrenos de mas de 200 hectáreas, el HGU es emitido por el Presidente de la “National Agency for Land Affaire”, y para los terrenos inferiores a 200 Ha. El HGU es emitido por el Presidente del BPN provincial correspondiente.
El Presidente del BPN Dati II emitirá el HGB (Derecho de Construcción sobre la tierra)
Permiso de Construcción
La PMA que haya obtenido el permiso de Localización y haya procedido a la compra de la tierra puede presentar la solicitud para la obtención del Permiso de Construcción al Presidente del Dinas PU Dati II, incluyendo los siguientes documentos:
- Permiso de Localización.
- Documento de Identidad del Solicitante.
- Artículos de Asociación de la PMA.
- Certificado de terrenos.
- Documentos que verifiquen el pago de la adquisición del terreno y el impuesto sobre bienes inmuebles.
La construcción de las instalaciones de la PMA puede empezarse sin hacer falta esperar a la emisión del IMB. Tras una verificación y valoración, el Presidente del Dinas PU Dati II emitirá el pertinente IMB, el cual podrá también ser usado para el permiso de uso de edificios.
“Nuisance Act Permit”
Para la obtención del “Nuisance Act Permit”, la PMA deberá presentar la solicitud a la Secretaria de las Regiones de Segundo Nivel, incluyendo los siguientes documentos:
- Permiso de Localización.
- Número de Identificación Fiscal ( NPWP).
- Articulo de asociación de la PMA.
- Documentos que verifiquen el pago de la adquisición del terreno y del impuesto sobre bienes inmueble
- Certificado de la tierra.
- Instalación de la inversión, maquinaria y equipos.
- Descripción de la producción y proceso de prevención de los desechos en formas de gráficos y diagramas de flujos, etc.
La Secretaria de las Regiones de Segundo Nivel en nombre de las autoridades locales emitirá la “Nuisance Act Permit”. No es necesaria para fábricas instaladas en polígonos industriales y a las que están sujetas al “Environmental Impact Analisis “(AMDAL).
Los operadores están esperando la revisión del Decreto N º 41 de 1996, que regula la propiedad de los bienes de los ciudadanos extranjeros en Indonesia. En la actualidad, el proyecto de ley de tierras se está examinando dentro del Programa de Legislación Nacional 2011, discutido entre el BPN y DPR (Cámaras Bajas) este ejercicio. Se estima que sea finalizado durante el segundo semestre de 2012, según informó el Presidente de la REI Sr. Setyo Maharso, en su día.
Por su parte el REI ha presentado una serie de propuestas que pueden ser incorporadas en la regulación del Gobierno en el futuro. La propuesta de un plazo de 70 años de derechos sobre la tierra, los precios más bajos de propiedad que pueden ser adquiridos por extranjeros que sean por valor de más de 1 billón de rupias en unidades nuevas y en un área no superior a 49% son algunos de los algunos puntos sustanciales que pueden atraer a los compradores extranjeros.
3. Empadronamiento
SKLD - Documentos de Policía
Los expatriados que tienen un permiso de residencia (KITAS) deben registrarse en la Policía Nacional antes de 30 días tras la obtención del permiso de residencia. El Departamento de Policía (Direktorat Intelpam Sub Direktorat Pengawasan Orang Asing) emitirá un Certificado de Registro de Policía (SKLD - Surat Keterangan Lapor Diri), que antes era una cartilla y ahora es una tarjeta. Este documento es muy importante y siempre debe llevar consigo el original o en su caso una fotocopia. No informar le expondría a un máximo de 5.000.000 Rupias Indonesias de multa y un máximo de 1 año en la cárcel.
El STM es un informe de la policía local reconociendo su residencia, expedido por la oficina de policía local más cercana a su residencia. Este documento debe ser obtenido dentro de las 24 horas de la llegada del extranjero (sobre todo para los extranjeros que viven en Bogor, donde la oficina de la policía es muy estricta con este reglamento). Para los extranjeros que viven en Yakarta normalmente el SKLD sólo se expedirá previa obtención de una tarjeta KITAS de la oficina de Inmigración.
Los titulares de un ITAP pueden solicitar una SKLD con una validez 4 5 años. El coste es de 200,00 rupias y pueden pedir su carta de patrocinador y una fotocopia de su ITAP, pasaporte y una foto.