Establecerse en Vietnam
Búsqueda de vivienda
 
Lo más aconsejable para buscar casa, tanto en Hanoi como en Ho Chi Minh City (HCMC), es contactar con un agente inmobiliario o visitar alguna de las webs o blogs puestas en marcha por asociaciones de expatriados en Vietnam, tales como expat-blog, que ofrece información detallada sobre instalarse en Hanoi, HCMC (respectivamente son las capitales política y económica del país) Hoi An (pequeña población turística que reúne la esencia del antiguo Vietnam tradicional) y Nha Trang (la ciudad de ocio y vacaciones vietnamita).

 
En Hanoi

 
Existen varias páginas web específicas para Hanoi: Househanoi, hanoistay, hanoihousentals, hanoirealestate, hanoivillas o hanoihousestorent.

Hay más webs similares, fácilmente accesibles simplemente introduciendo en el buscador textos como real estate in Hanoi, hanoi housing, house to/for rent/let in Hanoi, etc.

En cuanto a las zonas principales donde se suelen asentar los expatriados son dos. Tay Ho es un barrio residencial, a unos 15 minutos del centro y 30 minutos, aproximadamente, del aeropuerto. Rodea el barrio la calle Au Co, principal arteria que une el aeropuerto con el centro de la ciudad, por lo que el acceso es bastante rápido y sencillo. En la zona se mezcla el vecindario vietnamita con el occidental en proporción muy pareja, lo que proporciona la sensación de estar viviendo realmente en Vietnam pero con muchas de las comodidades de occidente. Ofrece la ventaja de estar situado entre la orilla este del West Lake y el río Rojo (a 5-10 minutos en moto 15-20 en bicicleta de la zona rural que bordea el río). En Tay Ho se puede pasear a la orilla del lago y llevar a los niños a un pequeño parque para jugar y a dos piscinas que hay en la zona. Tiene todos los servicios y posiblemente la mayor concentración de negocios orientados al expatriado, como hoteles (el Sheraton y el Intercontinental, dos de los mejores de la ciudad se asientan a la entrada de la zona), restaurantes, bares, incluso uno regentado por un español y otro especializado en tapas y comida española, vinotecas, panaderías, cafés, confiterías, farmacias, centro médico (la clínica SOS está en el barrio), pequeñas tiendas de comestibles y supermercardos, un gran supermercado y centro comercial (Sirena), gimnasios, modistas, tiendas de ropa, accesorios, menaje, lavanderías, tiendas de productos de importación, etc. Es la zona de Hanoi donde el español medio puede tener mayor sensación de vivir en “su barrio”, ya que todo es accesible a pie y se acaban reconociendo las caras de los vecinos del barrio.
 
Otra de las opciones más populares es Ciputra International City, una urbanización de lujo, según los estándares occidentales. Es una urbanización nueva, dotada de muchos servicios comunes como seguridad, jardinería, espacios de ocio, etc, suponiendo, por tanto, mayor desembolso, por lo que sólo la población vietnamita perceptora de rentas altas puede permitírselo, y convive con una numerosa colonia de expatriados de todo el mundo. Aparte del alquiler, el inquilino debe pagar su cuota por estos servicios comunes, que oscilan entre 1 y 2 millones de VND dependiendo del tipo de vivienda (villa o apartamento). Está al doble de distancia del centro de Tay Ho y las principales áreas comerciales, excepto el hipermercado Metro, buen lugar para hacer compras grandes a una buena relación calidad-precio. Este gran supermercado está a unos 15 minutos en moto o coche. Ciputra ofrece, por otra parte, mucho más espacio abierto, menos ruido y polución, un acceso más rápido al aeropuerto y, sobre todo mucha más seguridad para que jueguen los niños sin temor al tráfico, 4 piscinas, varias canchas de tenis y baloncesto y gimnasios en cada una de las torres. Además, la relación calidad-precio es mejor que en Tay Ho: mucho más espacio y de más calidad por el mismo o menor precio, ideal para familias con niños, sobre todo las villas, aunque también hay muchos apartamentos disponibles en cualquiera de las 4 zonas de torres (9 torres en total) con que cuenta el complejo. Están finalizando las obras de un gran centro deportivo que contará con piscina cubierta climatizada y mucha más oferta en cuanto a servicios de fitness, ocio y relax de la que había hasta ahora. Por otra parte, dentro del recinto está la United Nations International School, más conocido por su abreviatura UNIS,  uno de los colegios internacionales más prestigiosos de Hanoi, en el que se puede cursar el bachillerato internacional.
 
Las otras zonas más habituales para el occidental son el barrio del lago Truc Bac, entre éste y las calles Yen Phu (conocida popularmente entre los expatriados como el dique) y Quan Thanh, barrio caro, sobre todo la pequeña isla a la que se accede por las calles Ngu Xa  o Tran Vu, por estar muy cerca del centro e igualmente con fácil acceso para salir de la ciudad, aunque se tarda más por ser más céntrico. En esta zona se encuentra el hotel Sofitel Plaza. También debe citarse el hotel Thang Long España, ya que acometió una remodelación en su fachada y algunas de sus habitaciones, realizada bajo la dirección de artistas españoles en el marco de un proyecto cultural de la embajada española, a resultas del cual la presencia de España, empezando por el nombre del hotel, se ha hecho visible en la zona.
 
Por último podemos referirnos al propio centro de la ciudad, distritos de Hoam Kiem y Hai Ba Trung, las zona más caras y bulliciosas, donde están la mayoría de atracciones turísticas, las tiendas más lujosas y los hoteles más añejos, como el Meliá, el Metropole o el Hilton. Por el contrario, es el que tiene los mejores servicios y acceso a las mejores tiendas, hoteles, restaurantes, etc. Sin embargo son muy pocos los expatriados que optan por esta zona, más bien son residentes de corta duración, en general personas contratadas para un proyecto de duración determinada que no llegan al año de residencia, por lo que buscan un lugar donde poder asentarse sin más complicaciones y es normalmente su empresa la que paga los apartahoteles (los de las Hanoi Towers, en la calle Hai Ba Trung son muy populares), donde tienen todos los servicios a su disposición, incluyendo en el caso de algunos, piscina, spa, masajes, lavandería, centro comercial en los bajos, los restaurantes y les supone un corto desplazamiento a sus trabajos Son zonas más caras, más urbanas y mucho más bulliciosas, pero todo está más cerca y se reduce mucho el tiempo diario dedicado al transporte.

Otras áreas donde también se establecen expatriados son: los barrios que ocupan la estrecha franja entre Au Co/Nghi Tam y el río Rojo, el área del lado oeste del West Lake y la zona próxima al nuevo estadio de My Dinh. Esta última también es asentamiento de la nueva y pujante clase media-alta y alta vietnamita y parte de la numerosa comunidad coreana. Por último, hay un pequeño grupo de residentes, sobre todo los que trabajan en el área de la construcción e ingeniería que optan por buscar alojamiento lo más cercano posible a sus respectivas obras, para evitarse largos períodos de tiempo en el trayecto de casa al trabajo.
 
En Ho Chi Minh City

 

Se recomienda visitar webs como Vietnam Renting, VNRentalVietnam Real Estate,  World Estate Vietnam, Real Estate in Vietnam, etc, que son de gran utilidad para encontrar residencia.
 
En cuanto a las zonas, muchos expatriados escogen An Phu, un tranquilo barrio residencial, algo alejado del centro (15 a 20 minutos en taxi o moto). Otra de las opciones más populares es el Distrito 7 (Phu My Hung) o alguno de los edificios de apartamentos del Distrito 2 (The Manor, Saigon Pearl, etc). El distrito 1 también presenta opciones interesantes, tanto en el alquiler de casas como en los apartamentos con servicio incluido. En este último apartado se pueden citar los de Greenview, Sherwood Residence y Sommerset.

Se puede encontrar más información, en inglés, sobre los distintos distritos, en expat-blog.
  
Adquisición de propiedad inmobiliaria
 
Antes de entrar a fondo en este tema, debe tenerse en cuenta que, según la legislación vietnamita, toda la tierra de Vietnam es de propiedad colectiva, pertenece al pueblo de Vietnam, de modo que los propios ciudadanos vietnamitas no pueden ser propietarios más que de las construcciones, pero no del suelo sobre la que éstas se asientan, sobre el cual tienen un derecho de usufructo y uso, o simplemente posesión legal. Últimamente la legislación ha dado un gran cambio y se está abriendo cada vez más la posibilidad de adquirir propiedades por parte de ciudadanos extranjeros. Por ello, toda referencia al término “propiedad” que se utilice a continuación debe tener en cuenta esta particularidad. A determinadas categorías de extranjeros les está permitido, bajo ciertas condiciones, ser “propietarios” de apartamentos, y ello con un catálogo realmente limitado de derechos sobre ellos: los particulares sólo pueden adquirir uno, las empresas sólo el número suficiente para proporcionar vivienda a sus empleados, nunca para usos distintos al de vivienda, dentro de complejos residenciales, por un plazo limitado (50 años para los particulares, lo que dure la licencia de actividad para las empresas).

En cualquier caso, una vez tomada la decisión de comprar vivienda en Vietnam, será necesario contratar los servicios de un agente inmobiliario, abogado, asesor o representante para que realice los trámites, ya que todos ellos serán en vietnamita, lo que constituye una barrera prácticamente insalvable si se pretende hacerlo sin asistencia.

A continuación se muestra un resumen de los aspectos más destacados a tener en cuenta a la hora de plantearse la adquisición de propiedad inmobiliaria en Vietnam.


¿Cuál es la normativa que regula la propiedad inmobiliaria para los extranjeros en Vietnam?


La normativa actual se encuentra en la Resolución 19/2008/QH12 de 3 de junio de 2008, sobre el programa piloto de otorgamiento de permisos de posesión de viviendas en Vietnam a personas físicas y jurídicas extranjeras, que es la norma principal sobre esta materia, y su complemento (en adelante, “la Resolución”), así como en el Decreto 51/2009/ND-CP, que desarrolla varios artículos de la misma, especialmente los relativos a los detalles de tramitación y procedimiento (en adelante “el Decreto”).


¿Qué extranjeros pueden comprar y poseer vivienda en Vietnam?

 
Se regula en el art. 2 de la Resolución.
 
Tanto ciertos particulares, como ciertas empresas pueden adquirir viviendas, siempre que cumplan determinadas condiciones.
 
Respecto de los particulares, éstos han de encontrarse dentro de alguna de las siguientes categorías
  1. Particulares que inviertan directamente en Vietnam en el marco de la legislación vietnamita sobre inversiones empresarial
  2. Particulares a quienes el Presidente de la República, por su contribución al país, haya conferido órdenes o condecoraciones, así como aquéllos que, por idéntico motivo, decida el Primer Ministro
  3. Profesionales con titulación universitaria o superior que trabajen en actividades socio-económicas y estén especializados en áreas de actividad de especial demanda en Vietnam
  4. Particulares casados con ciudadanos/as vietnamitas
En cuanto a las empresas, deben operar dentro del marco legal vietnamita de inversión pero no en el sector inmobiliario y la compra de inmuebles se limita a las viviendas para sus empleados.


¿Qué condiciones deben reunir los anteriores para la compra y posesión de viviendas en Vietnam?

 
Se regula en el art. 2 de la Resolución.
 
En cuanto a los particulares
  1. Estar en posesión de una tarjeta de residencia permanente o temporal, o bien de un certificado de su permiso de residencia, en todos los casos de validez mínima de 12 meses, expedido por la autoridad de inmigración del Ministerio de Seguridad Pública (interior)
  2. No ser titulares de privilegios o inmunidades diplomáticas o consulares según la ley vietnamita.
En cuanto a las empresas deben estar en posesión del certificado de inversión expedido por la autoridad vietnamita competente.


¿Qué documentación debe aportarse para la compra y posesión de vivienda en Vietnam?

 
Se regula pormenorizadamente en el art. 5 del Decreto, que junto a los documentos que acrediten que el solicitante reúne las condiciones descritas en el punto anterior, exige la presentación de los documentos justificativos de hallarse en alguno de los casos  que permiten a un extranjero comprar, heredar, ser donatario o poseer viviendas en Vietnam, de acuerdo con el art. 2 de la Resolución. En todos los casos deberá presentar pasaporte u otra documentación válida como sustitivo de éste, expedido por la autoridad extranjera competente.

Además, según el caso, deberá acompañar:
  • Si es un particular inversor deberá presentar el certificado de inversión donde figure su nombre o un certificado de actividades de inversión expedido por una autoridad competente vietnamita con validez restante mínima de un año, o algún documento justificativo de su condición de miembro del consejo directivo de una empresa que opere en Vietnam.
  • Si es un particular contratado para ocupar un puesto de dirección o subdirección en una  empresa o sucursal de empresa que opere en Vietnam deberá presentar su contrato de trabajo o decisión de nombramiento redactados en vietnamita.
  • Si es un particular a quien el Presidente de la  República ha concedido una orden o condecoración por su contribución a Vietnam, deberá acreditar su titularidad. Para los demás casos de aportaciones especiales a Vietnam, el interesado deberá presentar un certificado expedido por una autoridad de rango ministerial en el sector de actividad al que se refieren dichas contribuciones, que será sometida a la consideración del Ministerio de Fomento (Ministry of Construction) para su elevación, si procede, y posterior aprobación por el Primer Ministro.
  • El particular que se encuentre en Vietnam para llevar a cabo actividades económicas, científicas o tecnológicas, de medio ambiente, educativas, culturales o divulgativas, de educación física y deportiva, sanitarias, sociales o legales deberá adjuntar titulación de grado superior o medio expedida por autoridad competente vietnamita o extranjera, junto con su permiso de trabajo o el permiso para el ejercicio de su profesión en Vietnam, en cualquier caso expedido por la autoridad vietnamita competente.
  • El profesional especialmente cualificado o con especiales capacidades de interés para Vietnam deberá presentar los documentos que avalen su cualificación y aptitud profesional, expedidos, bien por una asociación o sociedad profesional vietnamita, bien por la autoridad vietnamita a nivel ministerial que se ocupe del sector de actividad a que se refiere dicha especial cualificación profesional, acompañados de
    a. permiso para el ejercicio profesional en Vietnam expedido por la autoridad vietnamita competente, cuando dicho permiso sea requerido por ley, o
    b. permiso de trabajo expedido por la autoridad vietnamita competente en el caso de que no lo sea.
  • El extranjero casado con nacional vietnamita deberá presentar el certificado de matrimonio expedido por la autoridad vietnamita o extranjera competente (en este último caso deberá estar traducido y, tanto original como traducción, legalizados), y respecto de su cónyuge vietnamita, su pasaporte o libro del registro de domicilio (household book) y su documento nacional de identidad vietnamita.

¿Qué tipo de viviendas pueden adquirir los extranjeros?

 
Se regula en los arts. 5. 1 y 2 de la Resolución.
 
Los particulares extranjeros podrán poseer únicamente un apartamento para vivienda, que esté dentro de un complejo residencial. En caso de adquirir otra vivienda por herencia o donación sólo tienen la posibilidad de mantener la posesión de su apartamento, pudiendo únicamente aprovechar el valor (mediante venta, etc) del inmueble adquirido a titulo gratuito.
 
Las empresas extranjeras podrán poseer uno o varios apartamentos en un complejo residencial, únicamente para proporcionar vivienda a sus empleados. Rige la misma limitación relativa a la adquisición de otros inmuebles a título gratuito.

 
¿Qué derechos tienen los extranjeros sobre su vivienda?

 
Se regula en el art. 5 de la Resolución
 
Aparte de lo ya mencionado en el punto anterior, los extranjeros tienen los siguientes derechos sobre sus viviendas:
  1. Derecho de posesión (art. 4 de la Resolución)
    a. Las personas físicas extranjeras tendrán plazo máximo de 50 años de posesión de viviendas en Vietnam, a contar desde la fecha de expedición de sus certificados de propiedad de viviendas. Al dicho término deberán vender o donar la vivienda.
    b. Las empresas extranjeras podrán tener un plazo posesorio de viviendas igual a los plazos de validez indicados en sus certificados de inversiones, incluidos los prorrogados. Dicho plazo se cuenta también desde la fecha de expedición de sus certificados de posesión de viviendas. A la expiración de la licencia, o en caso de quiebra, se procederá respecto a sus viviendas de aucerdo con la legislación sobre inversiones, quiebra de sociedades y otras normas contenidas en la legislación vietnamita.
  2. A vender o donar su viviendas transcurridos 12 meses desde la entrega de sus certificados de propiedad, salvo en caso de que se vean imposibilitados de seguir viviendo en Vietnam, en cuyo caso podrán hacerlo antes de dicho término. Las compraventas deberán hacerse en modelos previstos por la legislación inmobiliaria vietnamita y deberán estar redactados en dicha lengua.
  3. A disponer de su vivienda por vía sucesoria, siempre dentro de la legislación sucesoria vietnamita. En caso de que el heredero o legatario no reúna las condiciones para poseer vivienda en Vietnam podrá únicamente aprovechar el valor de ésta.
  4. A gravar su vivienda a través de instituciones de crédito con licencia de actividad en Vietnam, y siempre con escrupuloso cumplimiento de la Resolución y resto de la legislación vietnamita en materia inmobiliaria.
  5. A autorizar a terceros para gestionar su vivienda, siempre dentro de los límites de sus derechos de uso y disfrute según la ley vietnamita.
  6. A solicitar de las autoridades vietnamitas competentes, de acuerdo con la Resolución y demás legislación en materia inmobiliaria, la expedición, renovación o reexpedición de certificados de propiedad, así como la certificación de los cambios acaecidos con posterioridad a la expedición de dichos certificados.
  7. A la conservación y merjora de sus viviendas y al uso de acuerdo con sus finalidades, según el planeamiento urbanístico y arquitectónico y de acuerdo con la legislación de Vietnam.
  8. A ser indemnizados por expropiaciones forzosas adoptadas de acuerdo a la ley vietnamita
  9. A efectuar reclamaciones y exigir responsabilidades por violaciones de la resolución y resto de legislación en materia inmobiliaria.

¿Cómo se obtiene el certificado de propiedad de vivienda?

 
Se regula en el art. 8 de la Resolución

¿Quién debe solicitarlo?

Debe distinguirse según que el comprador sea una empresa o un particular. En el primer caso la responsabilidad de solicitar el certificado recaerá sobre el vendedor, mientras que en el segundo, será materia de libre acuerdo entre las partes. En cualquier caso, el pago de tasas y otros ingresos públicos se regirá por la legislación vietnamita (art. 7.2 de la Resolución).

¿Cuál es el procedimiento para la solicitud del certificado?

El primer paso es reunir toda la documentación exigida para formar el expediente, el cual consta de:

  1. Solicitud
  2. Copias de los documentos acreditativos del derecho a la compra, donación, herencia y posesión de viviendas en Vietnam (arts 2 de la resolución y 5 del Decreto), así como los justificativos del cumplimiento de las condiciones para la compra y posesión de viviendas en Vietnam (art. 3 de la Resolución).
  3. Original del contrato de compraventa, título de donación o documentos justificativos de la adquisición hereditaria.
  4. Documentos que prueben la titularidad de posesión de la vivienda del vendedor, donante o causante de la sucesión mortis causa.
  5. Recibos del pago de los impuestos y tasas correspondientes.

 
A continuación debe presentarse el dossier

¿Ante quién? Ante el Comité Popular Provincial correspondiente a la población en que radique la vivienda, concretamente ante el Departamento de Fomento (Construction).
 
¿Se permite la presentación a través de representante? Sí, siempre que esté debidamente acreditado.

Trámite de subsanación

En caso de que la documentación presentada sea incompleta se dará plazo de subsanación, suspendiéndose el transcurso del plazo máximo para dictar resolución.

Trámites desde que el expediente está completo

Una vez la documentación está completa el solicitante deberá exigir recibo de dicho extremo en el que conste claramente la fecha en que se notificará resolución

Resolución

Deberá dictarse dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que se consiere el expediente completo, de acuerdo al apartado anterior.
  • Si es estimatoria, se entregará el certificado solicitado.
  • En caso de denegación de la solicitud deberá notificarlo motivadamente y por escrito al solicitante.
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Empadronamiento
 
No hay una institución paralela al padrón municipal en Vietnam, sino que la policía vietnamita lleva un Registro de Domicilios en el que se inscriben los datos de todas las personas que habitan en una vivienda determinada. Cada cabeza de familia tiene la obligación de hacer una declaración y aportar la documentación correspondiente que acredite las identidades de tales personas. La condición es que vivan bajo ese techo, no se exige ningún grado de parentesco ni se limitan las razones por las que una persona puede vivir junto con otras. La policía expide al cabeza de familia el llamado Libro del Registro de Domicilio (Household Book), donde constan tales datos, y cuya exhibición puede ser requerida por las autoridades.
 
En lo que atañe al extranjero, el titular del domicilio en el que vive, normalmente su arrendador, tiene la obligación de proporcionar a la policía sus datos junto con copia de su pasaporte y, si es residente, de su tarjeta o certificado de residencia, siendo responsable de su conducta e incurriendo en infracción si no lo hace. Por eso una de las primeras cosas que pedirá al inquilino al firmar el contrato de alquiler, serán precisamente estos documentos, para dar parte a la policía y que ésta anote los datos del extranjero en el registro.
 
En el caso de que el extranjero reciba una visita que vaya a pasar, no ya una temporada o unos días, sino simplemente una noche en la casa, deberá comunicarlo a su arrendador, ya que de no hacerlo no sólo le hará responsable de la comisión de una falta de omisión al no poder comunicar dicha circunstancia a la policía, sino que también incurrirá en un incumplimiento del contrato de arrendamiento de vivienda, que normalmente contendrá una cláusula en la que se especifica que es obligación del inquilino no sólo proporcionar sus datos personales y los de las personas que con él convivan, sino también de sus potenciales invitados a tales efectos.
 
Enlaces de interés
Junto a éstas, pueden consultarse también las páginas y blogs de contenido general relacionados en el apartado Vivir en Vietnam, que también contienen información sobre este particular. Para más información introduzca en el buscador de su navegador textos como “real estate in Vietnam”, “private property in Vietnam” o similares.

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